最高人民法院于2009年5月24日發(fā)布了《關于審理物業(yè)服務合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，該部司法解釋2009年10月1日實施。就該部司法解釋中熱點問題，我們選編了最高人民法院民一庭負責人的解讀。
最高人民法院民一庭負責人就物業(yè)服務合同糾紛司法解釋答記者問
一、物業(yè)服務合同一般是由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)訂立的，一些業(yè)主以其不是合同當事人為由拒絕履行相關義務，司法解釋如何解決？
不僅是物業(yè)服務合同，前期物業(yè)服務合同也存在這個問題。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位可以通過招投標或者經(jīng)行政主管部門批準采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同。只要前期物業(yè)服務合同合法有效，其對業(yè)主即應具有約束力。物權法第七十六條規(guī)定，選聘物業(yè)服務企業(yè)應當由業(yè)主共同決定。業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，是業(yè)主自治權行使的結果，全體業(yè)主都應遵守。在實踐中，有些業(yè)主以不是合同當事人為由，不愿接受物業(yè)服務合同的約束，拒絕履行相應義務并引發(fā)糾紛。業(yè)主雖然不是物業(yè)服務合同（包括前期物業(yè)服務合同）形式上的簽訂者，但其是物業(yè)服務合同項下權利義務的一方實際享有者和承擔者。從這個角度看，物業(yè)服務企業(yè)是和業(yè)主而不是與業(yè)主委員會建立的物業(yè)服務法律關系。據(jù)此，司法解釋規(guī)定，業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
二、實踐中物業(yè)服務合同的約定內(nèi)容一般較為簡單，產(chǎn)生糾紛時，當事人對如何確定物業(yè)服務企業(yè)的義務常發(fā)生爭議，司法解釋對此有何規(guī)定？
實踐中，很多物業(yè)服務合同約定內(nèi)容并不十分詳細，而對物業(yè)服務管理行為的規(guī)范很多是通過法律、法規(guī)規(guī)定或者相關行業(yè)規(guī)范來進行的。除此以外，物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，往往對業(yè)主作出選聘決定具有重要作用。為更好維護業(yè)主權益，司法解釋依據(jù)合同默示條款理論，合理擴充了物業(yè)服務企業(yè)應承擔義務的依據(jù)范圍，即不僅限于物業(yè)服務合同中的明示條款，法律、法規(guī)規(guī)定、相關行業(yè)規(guī)范，以及物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則也是確定物業(yè)服務企業(yè)應盡義務的依據(jù)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第2條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當承擔的義務主要是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，就其義務量而言，司法解釋對物業(yè)服務企業(yè)應盡義務所做的規(guī)定并不會額外增加物業(yè)服務企業(yè)的義務。
三、欠費糾紛是物業(yè)服務糾紛的主要類型，如果業(yè)主提出不需要有關物業(yè)服務或者因出國等原因沒有享受物業(yè)服務而拒絕繳費，應如何處理？
業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，是業(yè)主自治權行使的結果，全體業(yè)主都應遵守。實踐中，在物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照約定以及規(guī)定全面履行了相應義務的情況下，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)提供的服務（比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務）或者無需接受相關物業(yè)服務（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。選聘物業(yè)服務企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定提供了相關服務，則物業(yè)費的交納義務對全體業(yè)主而言都是均等的。否則，物業(yè)服務關系的穩(wěn)定性和確定性將會被徹底打破。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務合同等有另外的規(guī)定或者約定，業(yè)主以前述理由所提的抗辯屬于權利濫用，有損業(yè)主自治機制和物業(yè)服務秩序，所以不應得到支持。
四、服務合同解除后，如物業(yè)服務企業(yè)提出其尚有物業(yè)費被拖欠，應如何主張權利？如物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出，并以存在事實物業(yè)服務關系為由要求支付物業(yè)費，應否得到支持？
物權法第七十六條規(guī)定，業(yè)主大會有權決定解聘物業(yè)服務企業(yè)。按照業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會代表業(yè)主，應有請求解除物業(yè)服務合同的權利。業(yè)主委員會雖為物業(yè)服務合同的一方當事人，但其既不是欠費人又沒有責任財產(chǎn)，所以如果確實存在拖欠物業(yè)費的情形，物業(yè)服務企業(yè)可以在合同解除后，向拖欠物業(yè)費的業(yè)主提起訴訟。對此，司法解釋明確規(guī)定，如果物業(yè)服務企業(yè)在解除物業(yè)服務合同的訴訟中，提出要求業(yè)主委員會支付拖欠的物業(yè)費的請求，法院應當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權利。
實踐中，在物業(yè)服務合同權利義務終止后，因物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出而引發(fā)的糾紛不在少數(shù)。司法解釋明確規(guī)定，在物業(yè)服務合同權利義務終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金。如果物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出，并以存在事實物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，法院不予支持。物業(yè)服務合同權利義務終止的情形，主要包括合同終止、解除、期限屆滿且未續(xù)期等。
五、如果物業(yè)服務糾紛是由于承租人、借用人等引起的，是否也適用司法解釋相關規(guī)定？
實踐中，物業(yè)服務糾紛常常會涉及到房屋的承租人、借用人等物業(yè)使用人。該物業(yè)使用人雖然不是業(yè)主，但其居住生活在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，也應當受到物業(yè)服務合同、法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的約束。從這個意義上說，司法解釋對物業(yè)服務糾紛的規(guī)定，應當同樣適用于因非業(yè)主的物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務合同、法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務糾紛案件的處理。對此，司法解釋明確作出了規(guī)定。
業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
