最高人民法院于2009年5月24日發布了《關于審理物業服務合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，該部司法解釋2009年10月1日實施。就該部司法解釋中熱點問題，我們選編了最高人民法院民一庭負責人的解讀。
最高人民法院民一庭負責人就物業服務合同糾紛司法解釋答記者問
一、物業服務合同一般是由業主委員會與物業服務企業訂立的，一些業主以其不是合同當事人為由拒絕履行相關義務，司法解釋如何解決？
不僅是物業服務合同，前期物業服務合同也存在這個問題。根據《物業管理條例》的相關規定，在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位可以通過招投標或者經行政主管部門批準采用協議方式選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務合同。只要前期物業服務合同合法有效，其對業主即應具有約束力。物權法第七十六條規定，選聘物業服務企業應當由業主共同決定。業主委員會根據《物業管理條例》的相關規定，與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，是業主自治權行使的結果，全體業主都應遵守。在實踐中，有些業主以不是合同當事人為由，不愿接受物業服務合同的約束，拒絕履行相應義務并引發糾紛。業主雖然不是物業服務合同（包括前期物業服務合同）形式上的簽訂者，但其是物業服務合同項下權利義務的一方實際享有者和承擔者。從這個角度看，物業服務企業是和業主而不是與業主委員會建立的物業服務法律關系。據此，司法解釋規定，業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
二、實踐中物業服務合同的約定內容一般較為簡單，產生糾紛時，當事人對如何確定物業服務企業的義務常發生爭議，司法解釋對此有何規定？
實踐中，很多物業服務合同約定內容并不十分詳細，而對物業服務管理行為的規范很多是通過法律、法規規定或者相關行業規范來進行的。除此以外，物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，往往對業主作出選聘決定具有重要作用。為更好維護業主權益，司法解釋依據合同默示條款理論，合理擴充了物業服務企業應承擔義務的依據范圍，即不僅限于物業服務合同中的明示條款，法律、法規規定、相關行業規范，以及物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則也是確定物業服務企業應盡義務的依據。根據《物業管理條例》第2條規定，物業服務企業應當承擔的義務主要是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，就其義務量而言，司法解釋對物業服務企業應盡義務所做的規定并不會額外增加物業服務企業的義務。
三、欠費糾紛是物業服務糾紛的主要類型，如果業主提出不需要有關物業服務或者因出國等原因沒有享受物業服務而拒絕繳費，應如何處理？
業主委員會根據《物業管理條例》的規定，與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，是業主自治權行使的結果，全體業主都應遵守。實踐中，在物業服務企業已經按照約定以及規定全面履行了相應義務的情況下，有的業主以未享受物業服務企業已經提供的服務（比如業主提出其因出國而未享受服務）或者無需接受相關物業服務（比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。選聘物業服務企業是業主共同作出的決定，只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務，則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的。否則，物業服務關系的穩定性和確定性將會被徹底打破。除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定，業主以前述理由所提的抗辯屬于權利濫用，有損業主自治機制和物業服務秩序，所以不應得到支持。
四、服務合同解除后，如物業服務企業提出其尚有物業費被拖欠，應如何主張權利？如物業服務企業拒絕退出，并以存在事實物業服務關系為由要求支付物業費，應否得到支持？
物權法第七十六條規定，業主大會有權決定解聘物業服務企業。按照業主大會決定，業主委員會代表業主，應有請求解除物業服務合同的權利。業主委員會雖為物業服務合同的一方當事人，但其既不是欠費人又沒有責任財產，所以如果確實存在拖欠物業費的情形，物業服務企業可以在合同解除后，向拖欠物業費的業主提起訴訟。對此，司法解釋明確規定，如果物業服務企業在解除物業服務合同的訴訟中，提出要求業主委員會支付拖欠的物業費的請求，法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。
實踐中，在物業服務合同權利義務終止后，因物業服務企業拒絕退出而引發的糾紛不在少數。司法解釋明確規定，在物業服務合同權利義務終止后，物業服務企業應當退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金。如果物業服務企業拒絕退出，并以存在事實物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，法院不予支持。物業服務合同權利義務終止的情形，主要包括合同終止、解除、期限屆滿且未續期等。
五、如果物業服務糾紛是由于承租人、借用人等引起的，是否也適用司法解釋相關規定？
實踐中，物業服務糾紛常常會涉及到房屋的承租人、借用人等物業使用人。該物業使用人雖然不是業主，但其居住生活在物業服務區域內，也應當受到物業服務合同、法律、法規以及管理規約的約束。從這個意義上說，司法解釋對物業服務糾紛的規定，應當同樣適用于因非業主的物業使用人實施違反物業服務合同、法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛案件的處理。對此，司法解釋明確作出了規定。
業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
